央行在 2024 年 6 月再度出手打房，將六都及新竹地區的第二戶房貸成數從七成降到六成。別小看這一成，它讓換屋族的自備款壓力瞬間增加數百萬！

許多人因此陷入「先賣怕沒地方住，先買怕貸不足」的兩難。別擔心！本文將提供專業的 7 步驟換屋全攻略，以及如何利用三大策略突破成數限制，讓你在政策緊縮下，也能穩穩換到理想新家！

一、換屋全攻略：從賣到買，穩紮穩打的 7 步驟佈局心法

換屋流程看似簡單，但時程、資金、貸款環環相扣。只要照著這 7 步走，就能避開資金斷鏈的陷阱！

步驟 1. 財務大盤點：算清預算，看清實力

• 估算售價與現金流：諮詢仲介，確認現有房屋的市場售價與可動用資金。
• 精算自備款缺口：新房總價 x 40% (自備款) – 舊房換回的淨現金 = 你需要的資金缺口。

步驟 2. 貸款先卡位：預估新成數下的貸款額度

• 提前詢問：在新政策下，找銀行預估你第二戶房貸能貸到的最高額度，別等簽約才發現錢不夠。
• 設計借款人：若夫妻皆有房，可以考慮將新房登記在無房貸紀錄的配偶名下，以爭取較寬鬆的「首購」貸款條件。（重要提醒：這會影響重購退稅，詳見文末風險分析）

步驟 3. 啟動賣房：同步爭取居住緩衝期

• 盡早啟動銷售：將現有房屋交由信任的仲介開始銷售。
• 爭取「售後回租」：如果不想急著搬，可以與買家協商售後回租（賣掉後，以租客身分住回原屋），爭取 6 個月以上的緩衝期找新家，資金入袋又不斷鏈。

步驟 4. 看屋與鎖定：目標明確，不盲目出價

• 確定新家需求：在資金與成數限制下，調整對新家坪數、地點的期望。
• 暫緩出價：先找好心儀標的，但先別急著簽約出價，確保賣房與資金調度進度能配合。

步驟 5. 同步處理：讓買賣交屋時程順暢銜接

• 時程協調：盡量讓「舊房交屋日」與「新房撥款日」銜接順暢，避免資金卡住或需要二次搬家。

步驟 6. 簽約付款：利用「切結書」突破成數

• 善用切結書：如果你確定「先買後賣」，可與銀行簽訂切結書，承諾會在一年內賣掉舊房。這樣新房的貸款成數就有機會不受六成限制。

步驟 7. 搬遷入住：圓滿收官，開始新生活

• 新房交屋，完成搬遷。若有使用售後回租策略，搬家時程會更為彈性。

貸款成數只是表面，背後還有銀行的風險控管審核：
•你的收入證明穩嗎？
•資產負債比健康嗎？
•任職公司是否百大、軍公教？
•整體財力是否撐得起第二間房？房市政策瞬息萬變，唯一不變的，是你對未來的掌控。
換屋是場精算的藝術，搭好策略，六成也能成為轉身機會！

二、突破 6 成限制！換屋資金調度的三大實戰策略

1. 善用「先買後賣切結書」爭取高成數

• 適用時機：已確定會賣舊房，但需要先買新房鎖定物件。
• 操作重點：與銀行簽訂切結書，承諾在一年內將現有房屋出售並塗銷貸款。銀行會將新房視為你的「過渡期首購」，有機會取得 7~8 成的貸款成數。

2. 利用「售後回租」解鎖卡死的資金鏈

• 適用時機：資金短缺，需要舊房賣出的錢當新房的自備款，但又怕賣了沒地方住。
• 操作重點：舊房先賣給投資型買家，資金先入袋。同時與買家簽訂租賃契約，繼續住在原屋當房客，爭取緩衝期找新家。

3. 夫妻角色調整，靈活配置房貸額度

• 房子登記太太名下：若太太名下無房產，新房貸款條件較寬鬆。
• 貸款先生來借：利用家庭中收入高、信用良好的成員擔任主要借款人，提高整體還款能力，間接提升銀行願意放貸的額度。

房市調控趨嚴，換屋策略要更細膩。第二間房貸不是不給，而是給準備好的人。
懂政策、會規劃、善佈局，你就是能逆勢操作的贏家。

三、銀行審核 4 大關鍵：決定你能否貸到高成數！

政策限成數，但銀行最終審核還是看人！除了懂政策，更要懂銀行要什麼客戶：

換屋是場長期戰，布局對了，才不會被短期的成數限制困住。
售後回租，讓你用時間換空間，不慌不忙完成資金調度，贏得下一場置產升級的勝利。

四、換屋進階佈局：配偶/子女名義購屋的稅務與風險分析

為了避開房貸成數限制而將新房登記在配偶或子女名下？請務必注意以下兩個潛在風險：

1. 重購退稅資格可能取消

• 規定：要申請房地合一稅的重購退稅，舊房和新房的所有權人必須是同一人。
• 後果：舊房賣出是你（先生）的名義，新房買進是太太或子女的名義，則重購退稅資格會直接被取消，可能損失數十萬到百萬的稅金。

2. 小心贈與稅門檻

• 規定：父母為子女支付頭期款或幫忙還房貸，皆會被視為「贈與」。
• 後果：年度贈與免稅額超過當年最新稅法規定就要課贈與稅。

夫妻角色調整雖有助於貸款成數，但務必先諮詢專業會計師或代書，精算重購退稅和贈與稅的得失，以免省了貸款，賠了稅金。

案例 1：三十代換屋族，巧用售後回租，撐過成數調降

承遠，是一位在台中工作的工程師，買的第一間房子在市區外圍，結婚生子後，開始想換到離公司近的小學學區房。

問題：第二戶房貸成數只剩六成，原本七成貸款，現在要多準備一成自備款，現金壓力大。

承遠沒急著硬衝，而是先把原本的房子釋出市場，但——談好「售後回租六個月」，讓自己有足夠時間慢慢挑新家。

等到原屋成交、資金到手，再利用這筆現金當自備款，輕鬆申請第二戶房貸，不僅貸得順、搬得穩，還因為市場行情好，原本的房子賣得比預期多一點，負擔也減輕不少。

結論：這就是把時間拉長，換得空間靈活的換屋術。

案例 2：企業主設立信託，護住家產，靈活貸款

安安，是一位中小企業老闆，手上有兩間房產，準備再入手一間市區黃金店面。

問題：擔心事業波動，若遇經營風險，家庭資產可能被牽連。

她選擇把房產設立信託，讓信託持有這些房子，資產與個人、事業隔離。接著安安以信託房產作擔保，向銀行申請企業貸款，拿下心儀的店面。不只成功資金調度，還避免未來事業風險牽連家庭財富。

孩子成年後，安安設計好信託條件，讓他們可以分期承接資產，不會因為一次繼承而壓力山大或處置不當。

結論：信託，讓她用一種更穩健的方式，守住資產、靈活運用。

案例 3：高資產夫妻，配偶名義購屋，稅務與產權雙規劃

凱翔與莎莉是一對在新北市有兩套房的夫妻，現準備換第三套學區宅，卻剛好遇上成數調降。

兩人巧妙設計：新房登記在莎莉名下，貸款由凱翔來承擔，既規避第二戶房貸成數限制，又確保貸款順利過件。

但他們不只看貸款，還考慮到重購退稅，因為莎莉名下沒有其他房產，這次新屋購買、舊屋出售，剛好能符合退稅資格，稅務也優化。

策略+稅務+產權，環環相扣，
懂一點，贏一局，懂多一點，贏整盤。

房貸成數是天氣，策略是根

政策調控是市場的「天氣」，隨時會變；但你的「策略和準備」是根，必須穩固。

雖然第二戶房貸成數調降帶來壓力，但只要掌握了 7 步驟流程、懂得運用 切結書與售後回租 等策略，並保持健康的財力體質，你就能穩穩地完成換屋升級，成為逆勢操作的贏家！

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